皆さん、不動産の資格で管理業務主任者って知ってますか?

宅地建物取引主任者は有名ですが、管理業務主任者って結構マイナーです。

これを持っていると何が出来るか?

マンションの管理会社のフロントが持っていなきゃいけない必須資格です。
ここで言うマンションは分譲マンションの事です、

僕は宅地建物取引主任者も管理業務主任者も両方持っていますが難易度は大体同じ程度です。

そして、僕は仲介(宅建が必要)も管理(管業が必要)の仕事両方しましたが
僕は管理会社の方がお勧めします。

これを読んでいる主婦の皆さん!

旦那さんが転職するためになんか資格とろうかなとか言い出したら
管理業務主任者をお勧めします。

不動産の仕事は4パターン

これから書くのは、あくまで個人的な意見です。
不動産の仕事には基本的に4パターンあります。

売買仲介
賃貸仲介

賃貸管理
分譲管理

の4つです。
僕は売買仲介以外はすべて経験しています。
また、売買仲介をやっている会社の仲介部門にいたのでどんな仕事しているのかはだいたいわかります。

それぞれ特色があります。


賃貸仲介

不動産会社に転職するなら、もっとも敷居が低いのが「賃貸仲介」です。
会社で言うとアパマンショップさんや、エイブルさんが有名どころですね。

必要な資格は「宅建」です。
でも、社員の資格保有率は群を抜いて低いです。

業務内容としては、お客さんの希望を聞いて、それにあった部屋を探して、実際に案内して、契約して、鍵を引き渡すというのが流れです。

ノルマはあります。
基本的に仲介会社の利益は「仲介料」のみです。
引越した事あるとわかると思いますが
・敷金
・礼金
・前家賃
・火災保険料
・前払い清掃料

そして、仲介料とあり数十万円を最初に支払いますよね。
でも、仲介会社の利益になるのは「仲介料」つまりは家賃の1ヵ月分だけなんですね。
グレーゾーンですが、家主側からも広告料と称してお金を頂いてる事がほとんどです(ADと呼ばれています)

それで、ノルマを課せられます。
毎日毎日ノルマに追われます。

来店から入金までは3週間はかかるで月末に売り上げが足りないと起死回生の一発と言うのはなかなかあり得ません。
(稀に大学生がお母さんと一緒に、契約金とか印鑑とか全て持って、内見に来る人がいます)


僕がやっていた頃は、まだ情報誌持ってくる来店が多かったです、あと違法ですが電柱に貼紙というのもやっていた時代です(10年くらい前の話です)。
今は99%ネットです。

なので、来客がない時はひたすら、昔は空室に行ってビラを貼りました。他社が貼っているのをはがして自分の問い合わせ先を貼るという不毛な作業です。
ですが、今はネット媒体への打ち込み&写真撮りです。

・ホームズ
・アットホーム
・スーモ
・不動産連合隊
等に、ひたすら物件入力するんです。
(よく同じ物件が、別会社から掲載されてるじゃないんですか、あれ全部仲介会社が掲載してるんです)

給料は歩合ですね、他の会社は知りませんが
3か月査定があり、そこで翌3カ月の基本給が決まります。
そして、それプラス先月の売り上げの歩合がプラスされるという内容です。

まぁ要するに不安定です。
めっちゃ不安定です。

確かエイブルは「ノルマなし。固定給」だったと思います。

引っ越しシーズンと、閑散期ではそもそも集客が劇的に違いますからね。

若い人が多いです。
なぜなら、業務はそれだけだからです。
「入力」「接客」「案内」「契約」「引き渡し」の繰り返すです。

それ以外ないです。

法律とかも殆ど覚える事もないので、営業力さえあれば出来ちゃいます。
本当に資格持っていない人が多いです。
もっていたらスゲぇって言われます。

そして、なぜ敷居が低いと書いたかと言いますと基本的に「高卒」からでOKなんです。
求人はいつでも募集していて「業界未経験者歓迎」です。

本当に若い人が多いです。

賃貸管理
ここもそんなに敷居は高くないかなぁと思います。
相手しなきゃいけないの人は三パターン、
・仲介会社
・大家
・入居者
の対応をするのが仕事です。
有名な会社でいくと大東建託(大東建物サービス)とかマスト(積水ハウス系列)、大和リビング(大和ハウス系列)ですかね。

休みパターンは土日か、水日というのが多いですね。
(実態としては休めてない人が多いですが)

仲介会社からの対応については
・空きの確認
・鍵の所在の確認
・家賃交渉
・初期費用の確認
が、問い合わせされます。
これに、いちいち答えるのも結構面倒です。

大家の対応
これが結構厄介です。
大家さんというのは基本的に素人であり、資産家か農家が多いのでご自分はアパートを借りた事もなく、不動産知識もないので感覚が昭和で止まっている人が多いです。

例えば、退去後清掃しないまま内覧可能にして、新しい客が決まったら掃除するとかです。
いや、汚い部屋見せても絶対に決まらないですから!

アパートではないですが、戸建てを貸す大家等は、謎の思い出のタンスを残置物として置いてあり「良いものだから使ってね」とかいうパターン。
いらないです。本当にいらないです、これがあることで成約率下がります。

特に多いのが、リフォームもしないし掃除もしないで「決めてくれ」とか言ってくる人です。
「この状況じゃ難しいですねぇ」と答えると「それを決めるのがプロだろうが!」と怒ってきます。

そして「じゃあ、決めたらあんたに個人バックで1万円あげるからよ」とか言ってくる人です。

ハッキリ言わせて下さい。
そのプロが難しいって言ってんだから話を聞いて下さい。
やはり、大家は世間の感覚からずれている人が多い。

今のこの世の中じゃコンプライアンス的に誰も受け取りませんから、その金。
ご自身のコンプライアンス感覚が完全にズレていて、そんな金をちらつかせるのがとてもあざとい行為である事に気がついて下さい。
これからの時代は信用が一番必要です。

逆にサラリーマン大家とかは、本当によく勉強していると思います。

キチンとお客が喜ぶ部屋に仕上げてきます。
金かけないで放っておくより、金かけて1ヵ月でも早く入居者入れた方が良いって何故気がつかないんだろうと思います。

って、そうこう言ってる僕もサラリーマン大家です(笑)


分譲売買

会社によりけりですが、有名どころの会社に入社するのは敷居は高いです。
例えば、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルあたりは誰でも受かるとはいきません。
賃貸営業よりも専門知識も必要で、ザ・不動産屋という感じです。

必要資格は「宅地建物取引士」です。

この業務は僕はやったことないので詳細は書けませんが、売買もやっている会社の賃貸部門いいたくらいなのであまりあてにはならないかもしれません。

当時(10年前)は、兎にも角にも「チラシ配り」です。
「このエリアの担当になりました!売りたい方はご連絡ください!」という仕入れパターン、実際の売り物件の情報を近隣エリアにばらまくタイプです。

とにかく何千枚も撒いて、夜中まで投函するのもざらです。
そして、売り上げが上がらないと「何枚撒いたんだ?撒きが足りないんじゃないのか?俺が若いころは一晩で2000枚撒いたぞ」とかそういう流れです。

しかも、営業の世界は数字が上がらないと人間扱いされません。
どっかで聞いたことあるかと思いますが、本当にそうなんです。

ですが、売れる営業マンになればこの4種類の中では最も収入が大きいです。
やはり、賃貸営業とは扱う金額が違うので当然実入りも大きいです。
賃貸営業でスーパー営業マンになっても、やはり大したことないです。
(超高級賃貸物件専門とかは別ですが、普通の客相手にしてたらそんなもんです)

休みは、火水曜日というのが多いです。
土日はまず休めないです。

これは個人的な意見ですが、タイトなスーツで、高い時計して、ツーブロックという、ゴリゴリ系が多いのもこのパターンです。
ちなみに、賃貸営業にもそういうのいますが、あまりお金がないせいか、スーツも時計も微妙です。
ただ、売買営業の方は本当にお金を持ってるので、本当にいい時計をしています。

ですが、もっとも厳しい世界だと思います。

分譲管理

これが意外とマイナーな職種です。
呼び名はフロントと呼ばれます。マンションには管理員以外に「フロント」と呼ばれる人がいます。

そして、必要なの資格は「管理業務主任者」です。
難易度的には「宅地建物取引士」と同レベルです。

他にはマンション管理士という資格があり、これは超難しいです。
これはなくても大丈夫です(僕は持ってますけど)

フロントが毎日何をやっているかというと
・巡回(清掃状況のチェック、異常がないのかのチェック)
・緊急対応(漏水、落雷、インターネット不具合等)
・理事会(役員だけの小さい会議)
・総会(組合員全員の大きい会議)
・理事会準備・議事録作成(これが一番時間取られる)
・総会準備
・各種法令関係の届け出
・工事発注
・予算作成
・クレーム対応
・督促
等々・・・・

やる事がとにかく多いです。

もう、ひとつひとつが大変という事はないのですが、とにかく小さい細かい仕事が山のようにきます。

しかも、それが日常の中で、認知症の方からの問い合わせや、クレーマー、変に勘違いする人や、上げ足を取る人につかまると、どえらい時間を取られる事になり通常業務が回らなくなります。

ただし、毎月売り上げに悩まされることはなくなるので毎月胃がキリキリするという世界からは解放されます。
反対に毎日なんらかの期日に追われています。
なので、自信で仕事をコントロールして思い切って休まない限り、ダラダラと休みを取れない状況が続きます。

基本的に土日が休みと位置付けられていますが、理事会、総会が土日に入るので、出た分平日休むと言う流れです。
しかし、連休はお客さまも休みたいので3連休とかあると土曜だけ仕事で日祝は休みか、そのまま3連休という事があります。

僕の経験でいうと、とにかく覚える事が多く、専門的な知識とコミュニケーション能力とストレス耐性は必要ですが、一番自分のスケジュールをコントロールしやすく(客に振り回されない)、給料もそこそこ良いですし、毎月ノルマというのもないので、不動産業の中では最もオススメです。

まぁ当然会社によって様々ですが、独立系は相当な物件持たされますが、大手であればわりゆとりを持って仕事が出来ると思います。

最後に

最後に、個人的には分譲管理がお勧めですが、僕がいる会社も離職率はやはり高いです。
不動産業界が全般で、離職率は高いですが面白い世界だと思いますよ。
これ以外にもデベロッパーだったり、ビルの管理、ゼネコン等の建築系等多岐にわたります。

とにかく、不動産の場合どの仕事でも必ず資格が必要になります。
一度取ってしまえばいいだけなので、必ず一回で取りましょう。

よく毎年落ちてるやつが集まって「資格が全てじゃない」とか言ってます。
絶対にそっち側にはいかないでください。

この仕事やる上で資格がないのは恥だと思ってください。
タクシーの運転手が免許持ってないようなものです。

今度は、資格の勉強方法を書いていきますね!