かめぴょん、ドットコム~花の57年生まれ~

普通に会社員男性ですが、発信したい情報は主婦向けです。 女子力は低いですが、主婦力は高いです。

タグ:不動産

皆さん、不動産の資格で管理業務主任者って知ってますか?

宅地建物取引主任者は有名ですが、管理業務主任者って結構マイナーです。

これを持っていると何が出来るか?

マンションの管理会社のフロントが持っていなきゃいけない必須資格です。
ここで言うマンションは分譲マンションの事です、

僕は宅地建物取引主任者も管理業務主任者も両方持っていますが難易度は大体同じ程度です。

そして、僕は仲介(宅建が必要)も管理(管業が必要)の仕事両方しましたが
僕は管理会社の方がお勧めします。

これを読んでいる主婦の皆さん!

旦那さんが転職するためになんか資格とろうかなとか言い出したら
管理業務主任者をお勧めします。

不動産の仕事は4パターン

これから書くのは、あくまで個人的な意見です。
不動産の仕事には基本的に4パターンあります。

売買仲介
賃貸仲介

賃貸管理
分譲管理

の4つです。
僕は売買仲介以外はすべて経験しています。
また、売買仲介をやっている会社の仲介部門にいたのでどんな仕事しているのかはだいたいわかります。

それぞれ特色があります。


賃貸仲介

不動産会社に転職するなら、もっとも敷居が低いのが「賃貸仲介」です。
会社で言うとアパマンショップさんや、エイブルさんが有名どころですね。

必要な資格は「宅建」です。
でも、社員の資格保有率は群を抜いて低いです。

業務内容としては、お客さんの希望を聞いて、それにあった部屋を探して、実際に案内して、契約して、鍵を引き渡すというのが流れです。

ノルマはあります。
基本的に仲介会社の利益は「仲介料」のみです。
引越した事あるとわかると思いますが
・敷金
・礼金
・前家賃
・火災保険料
・前払い清掃料

そして、仲介料とあり数十万円を最初に支払いますよね。
でも、仲介会社の利益になるのは「仲介料」つまりは家賃の1ヵ月分だけなんですね。
グレーゾーンですが、家主側からも広告料と称してお金を頂いてる事がほとんどです(ADと呼ばれています)

それで、ノルマを課せられます。
毎日毎日ノルマに追われます。

来店から入金までは3週間はかかるで月末に売り上げが足りないと起死回生の一発と言うのはなかなかあり得ません。
(稀に大学生がお母さんと一緒に、契約金とか印鑑とか全て持って、内見に来る人がいます)


僕がやっていた頃は、まだ情報誌持ってくる来店が多かったです、あと違法ですが電柱に貼紙というのもやっていた時代です(10年くらい前の話です)。
今は99%ネットです。

なので、来客がない時はひたすら、昔は空室に行ってビラを貼りました。他社が貼っているのをはがして自分の問い合わせ先を貼るという不毛な作業です。
ですが、今はネット媒体への打ち込み&写真撮りです。

・ホームズ
・アットホーム
・スーモ
・不動産連合隊
等に、ひたすら物件入力するんです。
(よく同じ物件が、別会社から掲載されてるじゃないんですか、あれ全部仲介会社が掲載してるんです)

給料は歩合ですね、他の会社は知りませんが
3か月査定があり、そこで翌3カ月の基本給が決まります。
そして、それプラス先月の売り上げの歩合がプラスされるという内容です。

まぁ要するに不安定です。
めっちゃ不安定です。

確かエイブルは「ノルマなし。固定給」だったと思います。

引っ越しシーズンと、閑散期ではそもそも集客が劇的に違いますからね。

若い人が多いです。
なぜなら、業務はそれだけだからです。
「入力」「接客」「案内」「契約」「引き渡し」の繰り返すです。

それ以外ないです。

法律とかも殆ど覚える事もないので、営業力さえあれば出来ちゃいます。
本当に資格持っていない人が多いです。
もっていたらスゲぇって言われます。

そして、なぜ敷居が低いと書いたかと言いますと基本的に「高卒」からでOKなんです。
求人はいつでも募集していて「業界未経験者歓迎」です。

本当に若い人が多いです。

賃貸管理
ここもそんなに敷居は高くないかなぁと思います。
相手しなきゃいけないの人は三パターン、
・仲介会社
・大家
・入居者
の対応をするのが仕事です。
有名な会社でいくと大東建託(大東建物サービス)とかマスト(積水ハウス系列)、大和リビング(大和ハウス系列)ですかね。

休みパターンは土日か、水日というのが多いですね。
(実態としては休めてない人が多いですが)

仲介会社からの対応については
・空きの確認
・鍵の所在の確認
・家賃交渉
・初期費用の確認
が、問い合わせされます。
これに、いちいち答えるのも結構面倒です。

大家の対応
これが結構厄介です。
大家さんというのは基本的に素人であり、資産家か農家が多いのでご自分はアパートを借りた事もなく、不動産知識もないので感覚が昭和で止まっている人が多いです。

例えば、退去後清掃しないまま内覧可能にして、新しい客が決まったら掃除するとかです。
いや、汚い部屋見せても絶対に決まらないですから!

アパートではないですが、戸建てを貸す大家等は、謎の思い出のタンスを残置物として置いてあり「良いものだから使ってね」とかいうパターン。
いらないです。本当にいらないです、これがあることで成約率下がります。

特に多いのが、リフォームもしないし掃除もしないで「決めてくれ」とか言ってくる人です。
「この状況じゃ難しいですねぇ」と答えると「それを決めるのがプロだろうが!」と怒ってきます。

そして「じゃあ、決めたらあんたに個人バックで1万円あげるからよ」とか言ってくる人です。

ハッキリ言わせて下さい。
そのプロが難しいって言ってんだから話を聞いて下さい。
やはり、大家は世間の感覚からずれている人が多い。

今のこの世の中じゃコンプライアンス的に誰も受け取りませんから、その金。
ご自身のコンプライアンス感覚が完全にズレていて、そんな金をちらつかせるのがとてもあざとい行為である事に気がついて下さい。
これからの時代は信用が一番必要です。

逆にサラリーマン大家とかは、本当によく勉強していると思います。

キチンとお客が喜ぶ部屋に仕上げてきます。
金かけないで放っておくより、金かけて1ヵ月でも早く入居者入れた方が良いって何故気がつかないんだろうと思います。

って、そうこう言ってる僕もサラリーマン大家です(笑)


分譲売買

会社によりけりですが、有名どころの会社に入社するのは敷居は高いです。
例えば、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルあたりは誰でも受かるとはいきません。
賃貸営業よりも専門知識も必要で、ザ・不動産屋という感じです。

必要資格は「宅地建物取引士」です。

この業務は僕はやったことないので詳細は書けませんが、売買もやっている会社の賃貸部門いいたくらいなのであまりあてにはならないかもしれません。

当時(10年前)は、兎にも角にも「チラシ配り」です。
「このエリアの担当になりました!売りたい方はご連絡ください!」という仕入れパターン、実際の売り物件の情報を近隣エリアにばらまくタイプです。

とにかく何千枚も撒いて、夜中まで投函するのもざらです。
そして、売り上げが上がらないと「何枚撒いたんだ?撒きが足りないんじゃないのか?俺が若いころは一晩で2000枚撒いたぞ」とかそういう流れです。

しかも、営業の世界は数字が上がらないと人間扱いされません。
どっかで聞いたことあるかと思いますが、本当にそうなんです。

ですが、売れる営業マンになればこの4種類の中では最も収入が大きいです。
やはり、賃貸営業とは扱う金額が違うので当然実入りも大きいです。
賃貸営業でスーパー営業マンになっても、やはり大したことないです。
(超高級賃貸物件専門とかは別ですが、普通の客相手にしてたらそんなもんです)

休みは、火水曜日というのが多いです。
土日はまず休めないです。

これは個人的な意見ですが、タイトなスーツで、高い時計して、ツーブロックという、ゴリゴリ系が多いのもこのパターンです。
ちなみに、賃貸営業にもそういうのいますが、あまりお金がないせいか、スーツも時計も微妙です。
ただ、売買営業の方は本当にお金を持ってるので、本当にいい時計をしています。

ですが、もっとも厳しい世界だと思います。

分譲管理

これが意外とマイナーな職種です。
呼び名はフロントと呼ばれます。マンションには管理員以外に「フロント」と呼ばれる人がいます。

そして、必要なの資格は「管理業務主任者」です。
難易度的には「宅地建物取引士」と同レベルです。

他にはマンション管理士という資格があり、これは超難しいです。
これはなくても大丈夫です(僕は持ってますけど)

フロントが毎日何をやっているかというと
・巡回(清掃状況のチェック、異常がないのかのチェック)
・緊急対応(漏水、落雷、インターネット不具合等)
・理事会(役員だけの小さい会議)
・総会(組合員全員の大きい会議)
・理事会準備・議事録作成(これが一番時間取られる)
・総会準備
・各種法令関係の届け出
・工事発注
・予算作成
・クレーム対応
・督促
等々・・・・

やる事がとにかく多いです。

もう、ひとつひとつが大変という事はないのですが、とにかく小さい細かい仕事が山のようにきます。

しかも、それが日常の中で、認知症の方からの問い合わせや、クレーマー、変に勘違いする人や、上げ足を取る人につかまると、どえらい時間を取られる事になり通常業務が回らなくなります。

ただし、毎月売り上げに悩まされることはなくなるので毎月胃がキリキリするという世界からは解放されます。
反対に毎日なんらかの期日に追われています。
なので、自信で仕事をコントロールして思い切って休まない限り、ダラダラと休みを取れない状況が続きます。

基本的に土日が休みと位置付けられていますが、理事会、総会が土日に入るので、出た分平日休むと言う流れです。
しかし、連休はお客さまも休みたいので3連休とかあると土曜だけ仕事で日祝は休みか、そのまま3連休という事があります。

僕の経験でいうと、とにかく覚える事が多く、専門的な知識とコミュニケーション能力とストレス耐性は必要ですが、一番自分のスケジュールをコントロールしやすく(客に振り回されない)、給料もそこそこ良いですし、毎月ノルマというのもないので、不動産業の中では最もオススメです。

まぁ当然会社によって様々ですが、独立系は相当な物件持たされますが、大手であればわりゆとりを持って仕事が出来ると思います。

最後に

最後に、個人的には分譲管理がお勧めですが、僕がいる会社も離職率はやはり高いです。
不動産業界が全般で、離職率は高いですが面白い世界だと思いますよ。
これ以外にもデベロッパーだったり、ビルの管理、ゼネコン等の建築系等多岐にわたります。

とにかく、不動産の場合どの仕事でも必ず資格が必要になります。
一度取ってしまえばいいだけなので、必ず一回で取りましょう。

よく毎年落ちてるやつが集まって「資格が全てじゃない」とか言ってます。
絶対にそっち側にはいかないでください。

この仕事やる上で資格がないのは恥だと思ってください。
タクシーの運転手が免許持ってないようなものです。

今度は、資格の勉強方法を書いていきますね!


前回からの続きです。 預貯金も金融商品のひとつでしかないと言うことはわかってもらえたと思います。

預金と貯金の違い知ってますか??(前回ブログ)

さて、次のステップですが、前回と話が矛盾するかもしれませんが、まずは預貯金をしてください。

なぜなら、何かあったときにお金がないと困るからです。

そうです。皆さんが教え込まれた内容そのままです。
実は第一段階としては、正解なんです(正解とか偉そうにすいません)

ステップアップが出来ない理由は三つのうちどれだ?
そして、皆次のステップにいかないんです。 いかない理由は三つあります。 ・次のステップを知らない。

・預貯金が貯まらない

・お金を大事にしてない
です。

まずはお金を大事にしてない人は論外です。
こんな本知ってます?
これはお金を大事にしない人にはお金は入ってこないよって本です。

お金を大事にしてる人は結果的に長財布になるという本で、長財布を買えば金持ちになれる本ではありません。

まず、飲み会やらデートやらで、ポケットからいきなりお金出す人はアウトです。
絶対に彼氏にしない方がいいです。

10代の頃ならそういう仕草に
いやん!かっこいいってシビれるかもしれませんが
もう、僕らは大人です。
お金を大切にしない人はあなたを大切にしませんよ。

まぁ、そう言いながら僕の財布は二つタイプです
もう一冊、同じくお金の話ですが、物語性が高い億男って本は面白いです。
落語の芝浜の要素もあるので楽しくお金と向き合える本ですよ。

芝浜知ってます??
古典落語良いですよ~「芝浜」と「死神」が好きなんですよ~。

いや、落語の話は止めよう・・・また夢になっちまうかもしれねぇ。(このセリフは芝浜より引用)

本の内容は、芝浜からS・ジョブスまで、いやー良い本です。

さて、そうなると次のステップを知らないと、預貯金が貯まらないのどちらかですか、次にいくにはこの二つをクリアしなきゃいけないわけですね。

預貯金ってぐらい的にいくらよ?半年分です。
クリア条件は

・預貯金を月収の半年分は貯める。

・月々の中から最低3000円は預貯金以外に回せる資金を作る。

二つです。 それでは、一つずつ話をしましょう。 まずお金の話をすると、とか投資信託ですね、僕が最も得意なのは保険です。
保険の組み立て方は得意だと思います。

例えば、保険を使って100万円を115万円にする方法あるよって言うと、みんな教えてーっていってくるんだけど、 だいたい15年とかかけて、お金を育てるんだよって言うと「えっ?そんなにかかるの?」 急にテンションがた落ちです。

あの・・・2年とかで増えませんよ、金は。

そういうのを夢見ている人がFXとかをやりはじめて失敗するんです。
ダメですよ! FXなんかに手を出しちゃ。
あとは株の信用取引も手を出しちゃダメです。

そういう人たちは「投資」「投機」をはき違えているんです。

そんでもって勉強もしないで「なんか知らんけど、株は絶対にやめたほうがいいよ。怖いじゃん」とかいうんです。

はい。
何が怖いか言ってください。

実際にこういう会話を昔したんですが、その時は相手に

「おめぇのために言ってんのになんだオイ?俺の知り合いが株で失敗してるやついるから教えてんだ!」

と切れられました。

そして、僕は
「信用取引でもしたんじゃないですか?僕は現物しか買わないから大丈夫ですよ」って言ったら、気分を害してしまったようでした。

同じ会社の上司でしたが、その後えらくきつく当たられました・・・。

さて、大前提ですが投資って言うのは余ったお金でやるんです。
どこに今日食べるご飯もないのに投資する馬鹿がいますか?

一攫千金狙うものではないですし、生活が苦しい中やるものじゃないです。
なので、まずは貯めてください。 その目安が半年分です。

なぜ半年かと言うと、このお金は絶対に下ろしちゃいけないんです。
貯金というからダメなんです。

本当のイザっていう時しか使えないから
生活防衛費と呼んでいる本もありました。

地球防衛軍みたいでカッコイイですね。

しかし、この半年分の余裕があるかないかで、あなたの生活がガラリと変わります。
それだけ余裕があると、あなたが会社を突然辞めても、半年は何とかなるんです。

よほどのクズじゃない限り、仕事は普通にあります。
但し、金がない中で辞めると1ヵ月、2カ月で仕事を決めなきゃいけないので
あせってすぐ働ける会社に就職してしまうんです。

さすがに1ヵ月、2カ月じゃしっかりした会社は見つかりません。
僕は転職4回しましたが、離職率高い会社「面接1回、すぐに内定の電話」って感じでした。
逆に今の会社は応募から内定まで3カ月かかりました(4回目にしてやっと良い会社に入れました)

そして、勤務先がブラックだったら大変ですよ。
そもそも、半年分のお金たまらないですからね。
しかも、休みもないから転職活動も出来ない。

さて、本題に戻りますがお金を持っていたら心に余裕が生まれ「辞めて、仕事さがそ」ってなりますが
金がないと「今辞めたら、来月から暮らせない」ってなると、辞めたくても辞めれないんです。

とにかく、自分の精神衛生を保つためにも半年分の預貯金をもってください。
そのゆとりが、自信につながり、会社からもなめられなくなります。

・・・って、偉そうなこといってますが、僕が32歳で転職(4回目)したときは、そんなにありませんでした。
たぶん、100万ありませんでした。 そして、札幌から東京に出てきたらあっという間に金は無くなります。
(引っ越し代は会社から出ましたが、それでもすぐなくなりました)

分散投資の話
昔から、お金がないなりに保険はキッチリ貯蓄性あるものを組んでいました(いくつかやむなく解約しましたが・・・)

 さて、これは超有名例え話ですが

玉子を一つのかごにたくさん入れて歩いています。 もし、かごを落としたら玉子はぜんぶ割れます。 玉子を二つの籠に分けていれれば、片方落としても、もう片方は無事だ。

って言うはなし。 何かって言うと、分散投資をしなさいと言うことと、ファイナンシャルプランニングの基本中の基本です。

先進国ではみんながこの発想を教えています。(本の受け売りです、外国人に友人はいません)
持っているお金を全て銀行に預けるなんて先進国では異常事態です。
(一つのかごに玉子を入れている状態です)

ぜひとも他のかごを持ってください。
そして、日本人は投資ってなるとすぐに不動産を考えますよね。
それはそれでリスキーです。
(今後日本人の不動産に対する執着心も書いていきたいです。不動産もただの資産です。マイホームだからって別に価値はありません。)

今日は資産は分散しなければいけないことだけ分かってもらえればと思います。

じゃあ、なにから始めればいいのさ~ってか、全部調整してよ~。
って言ってくる人がいます。

いや、他人に任せないで自分で勉強しようぜ!
勉強したいから教えてと言われれば喜んで教えます(無償で)

でも、
難しい事よくわかんないからやってと言われると
絶対に断ります。

ってか、それならコンサル料で金取ります。
そして、たいして良い話もしません。

やはり、最終的には熱意ですよ。
熱い気持ちで「教えて」ってきたら、僕の知識なんて無償で大公開しますよ。

ちなみに、僕の資産は
・現金
・預貯金
・不動産
・株
・投資信託
・外貨建て保険
です。

色んなかご持ってるでしょ? 今後は時間のあるときに上の各種の良し悪しを書いてきます

でも、金の話は書くのに労力がいるので、また料理の話しまーす!!

長年続いているこのバトル。

もう決着つけようと思います。

結論としては、間違いなく持ち家です。

あくまでも一般人はですよ。

まず賃貸と持ち家のメリットデメリットを散々比較しますよね?

そんで、結論は人それぞれでして、ライフスタイルによって様々なんですよ。本当に。

でも、テレビに出て説明するファイナンシャルプランナー(FP)は、損得勘定でしか話さないので現場の大きな落とし穴に気づいていないんです。
FP でさえも賃貸派持ち家派わかれますからね。
(ちなみに、僕もFPです)

さて、その落とし穴とはなんなのか?

高齢者は部屋を借りれません。


賃貸派の主張で最も声が大きいのは
「いつでも住み替えができる」です。

持ち家だとローンが終わった時には築年数が35年とかになって老朽化したところに住み続けなければいけない。
でも、賃貸なら住み替えでいつでもキレイなところに移れるし、昔の賃貸と違って今は分譲に見劣りしないハイスペックな賃貸マンションもありますからね。

と、おっしゃいますが。

ハイ。
高齢の皆さま。


申し訳ございませんが審査通りませんっ!!

本当に通りませんっ!!

僕は前職で不動産の賃貸営業兼管理を行っていました。

そこで思ったのは、お客さんって「賃貸って金さえ払えば借りれる」と思ってる人が多いように感じました。

ホテルじゃないので、貸せませんよ!!

えっ?金払うだけじゃ借りられないの?


入居審査ってあるんですが、申込用紙には氏名、住所、家族構成、ペットのいるいない、勤務先、勤続年数、年収。
そして、連帯保証人を書くのです。

審査って、どうゆうのを想像しますか?なんか変なセンターみたいのに問い合わせたら、その人の信用とか出てくると思いますか?

もしくは、不動産屋だけのブラックリストみたいのがあって滞納歴とかが残ってると思いますか?

いいえ。

大半は勘です
(今はカード審査や保証会社なんかの審査をして本当に信用調査するようになってきてます)


高齢者の場合は、いくら年金がしっかりもらえていようと、資産があろうと貸した部屋でお亡くなりになるリスクが絶対にあるんです。

むしろ気にしているのは、管理会社よりも大家さんの方です。

たまに、身内も近くに住んでいるし、まだまだ健康そうですし、僕ら(管理会社)は問題ないと判断してもオーナー審査が通らない事もあります。

まず高齢者が借りられる条件は近くにご子息がいる事になります。

保証会社やらなんやらで、金の面はクリアできる世の中になりましたが
賃貸市場は「感情論」に左右される、不思議な市場なんです。
僕らも大家がだめって言ったらダメですからね。

例えばその部屋で「自殺」があれば、事故物件として扱われます。
でも、その部屋で家族にみとられてお亡くなりになった場合はどうなると思いますか??

法令上は通知義務はございません。
(大島テルには載りますけどね)

しかし、管理会社によってはこれも重要事項説明に掲載する業者があります。
管理会社はそれで免責ですし、管理会社的には被害もないですが、次の入居者は知らされるだけ損ですし、大家はたまったもんじゃない(いわれのない資産価値下落をしいらされている。)

僕も営業時代(20代)の頃に65歳以上の高齢者の方に
「いや~お金の問題じゃないんですよ。何日間か貸すホテルと違うんですよ、賃貸借契約って。生活の基盤になるわけじゃないですか。この部屋を若い夫婦が借りたいって言ったら、そっちに貸したくなるのが、家主心理なんですよ。貸してくれないんですよ、家主が。そうなると、お客様の年齢なら審査が緩い部屋しか借りれないんですよ。」なんて、言って仕事してました。

もう、ホント嫌な仕事でした。
その時の高齢者の方の納得いかない顔と言ったら…
「じゃぁ、家賃2年分先払いでもいいぞ!金はあるんだ!」って言ってくる人もいます。

これは根拠ないですけど、このセリフ言う人って100%信用調査落ちます。


これ、ホントなんですよ。なぜなんでしょうね?
業界内でもあるあるです。

信用がなくなったら、このセリフを言おうって学校で教わったか位言われます。
信用のない人に。

本当に大半が「保証人になってくれる人がいなく、カードブラック」状態です。

なので、結論。

持ち家を持っていたほうが安心です。
と、いうか家なんて、ただの不動産なんですから早めに買っておいて賃貸にだしておいて
老後リフォームして住めばいいじゃないですか。

僕ならそうします。
なぜか日本人は「家は一生に1回のお買いもの」「夢のマイホーム」「一国一城は男の夢」とか言いますよね。

家に夢持ちすぎです。

家、正確には「家屋」はただの不動産資産です。
理想をあてはめないほうが良いと思います。

一生賃貸の結末


一生賃貸なら、65歳くらいからは部屋を選べません。
どんなに老朽化しても、次の部屋が見つかりません。
ずーっと、家賃を払い続ける事になります。

売買でも(今後書きますが)「リバースモゲージ」等のシステムもあります。

それでは皆さん、お金と信用は大事にしましょう。

↑このページのトップヘ